Comment éviter l’imposition immédiate de la plus-value : l’échange 1031













Vous êtes détenteur d’un bien immobilier aux États Unis, mais connaissez vous le taux d’imposition auquel vous serez soumis lors de la vente de votre bien? La réponse n’est pas aussi simple que la question : les taux d’imposition des plus-values américaines sont multiples et complexes. Un même contribuable peut être soumis la même année à différents taux d’imposition ! Un remède à vos potentiels maux de tête : l’échange 1031.


Les taux d’imposition de la plus-value aux États-Unis sont multiples et complexes



Détermination de la plus-value imposable


La plus-value imposable (
capital gain)  est la différence entre le prix d’achat et le prix de cession. Aux États-Unis, la plus-value peut être diminuée par de nombreux frais tels que les commissions de l’agent de vente. De même la plus-value peut être diminuée grâce au prix d’achat majoré des frais d’acquisition, tels que les droits d’enregistrement, les frais de notaire, les dépenses de construction, d’agrandissement ou d’amélioration du bien pendant sa détention.


Les taux basés sur la durée de détention


Le plus fréquemment, le traitement fiscal des plus-values est basé sur la durée de détention : un bien détenu moins d’un an génère une plus-value à court terme (
short term capital gain), un bien détenu plus d’un an, une plus-value à long terme (long term capital gain).  Un bien hérité est considéré dans tous les cas comme ayant été détenu à long terme indépendamment du temps de détention par le bénéficiaire.
Historiquement, la tendance générale du système fiscal américain tend à imposer plus fortement les revenus ordinaires que les plus-values. Une plus-value court terme sera imposée selon le barème des revenus ordinaires (
ordinary income tax rate). Ce barème est composé de 7 tranches (de 10% à 39.6%). Une plus value long terme sera imposée au barème réduit (Capital gain tax rate). Ce barème est composé de 3 tranches (0%-15%-20%)

Les taux basés sur la catégorie de plus-value


Dans certains cas, le taux d’imposition est fonction de la transaction effectuée et non de la durée de détention. Par exemple, les transferts de biens précieux (
collectibles): art, antiquités, métaux précieux sont soumis à un taux majoré de 28%. De même, lors de la vente d’un bien qui a été amorti (depreciation), la reprise d’amortissement est soumise à un taux d’imposition spécial de 25% (Unrecaptured section 1250 gain)

L’imputation des moins et plus values


Si un contribuable a pendant l’exercice fiscal des plus-values et des moins-values à court terme, une compensation est effectuée entre les moins-values et les plus-values pour déterminer le net fiscal. Si la compensation fait apparaître une moins-value nette cour terme celle-ci vient s’imputer sur la plus-value à long terme.
Si un excédent (moins-value long terme) demeure après cette opération, il est déductible des revenus de l’année dans la limite de $3000, le solde demeurant reportable indéfiniment sur les exercices fiscaux à venir.


Pour en savoir plus sur les taux : https://www.kbfinancials.biz/taux-d-imposition-federale.html

Rappel : la retenue à la source pour les non-résidents (FIRPTA)

L’investisseur non-résident sera soumis lors de la vente de son bien aux États-Unis à une retenue à la source de 15 % sur le prix de vente et devra par la suite déposer une déclaration avec le calcul de la plus-value pour déterminer le montant de remboursement. Pour ce calcul, le non-résident utilisera les mêmes taux que ceux du résident américain.


Pour en savoir plus sur le mécanisme FIRPTA: https://www.kbfinancials.biz/firpta---la-retenue-d-impot-lors-de-la-vente-par-un-etranger.html


L’exonération temporaire de la plus value: l’échange 1031


Aux États-Unis, en règle générale tout bien vendu est immédiatement soumis à l’impôt sur les plus-values. À une exception près ! Le code américain des impôts autorise un individu qui vend un bien pour en acheter un second à retarder l’imposition de la plus-value (Internal Revenue Code Section 1031).  Pour être considéré en tant qu’échange 1031, la transaction doit remplir les conditions suivantes définies par l’administration fiscale américaine :

Le bien a été détenu à titre d’investissement

Les biens transférés doivent être à usage commercial : par exemple une propriété mise en location. La résidence principale ne peut pas être utilisée dans un transfert 1031. De même la maison de vacances (
vacation home) ne peut être utilisée dans un échange 1031 que si elle a été mise en location.

Les biens échangés sont de même nature

La transaction doit porter sur des biens de même nature (
like-kind exchange): par exemple la vente et l’achat de deux propriétés locatives sur le territoire américain. L’échange d’une propriété sur le territoire américain et d’une propriété à l’étranger ne pourra pas être qualifié comme échange 1031.

Les biens échangés respectent la règle des 45 – 180 jours

La transaction doit respecter deux dates limites qui ne peuvent pas être reportées, même si celle-ci tombe un jour férié.
1. La propriété achetée est identifiée dans les 45 jours après la 1ere propriété vendue .
2. La propriété achetée est transférée dans les 180 jours après la 1ere propriété vendue.

Dans la pratique, un vendeur identifiera plusieurs propriétés à acheter pour que si son premier choix n’est pas disponible il puisse se rabattre sur une autre propriété avant l’échéance.

La transaction est contrôlée par un intermédiaire qualifié

Pour être valide, l’échange 1031 doit être entièrement géré par un spécialiste (
Qualified intermediary) qui assure le respect des conditions. Cette intermédiaire reçoit les fonds de la vente de la première propriété et les transfère lors de l’achat de la deuxième propriété. Le rôle principal de l’intermédiaire est de recevoir les fonds de la vente et de les transférer lors de l’achat. À aucun moment le vendeur ne reçoit d’espèces, sous peine de disqualification de la transaction.

Pour en savoir plus: https://www.irs.gov/uac/like-kind-exchanges-under-irc-code-section-1031


Les avantages de l’échange 1031

Une plus-value différée

Lors d’un échange 1031, le vendeur cède la propriété et réinvestit immédiatement les fonds dans une autre propriété. L’impôt sur la plus-value n’est pas versé à l’administration fiscale mais est réinvesti. L’impôt sera réglé plus tard lors de la vente du dernier bien non transféré en 1031.

Une augmentation du capital du vendeur

L’échange 1031 est particulièrement utilisé par les vendeurs qui cèdent un bien qui s’est apprécié en valeur au fil des années. Le transfert 1031 permet aux vendeurs d’augmenter la valeur de leur capital car dans cette opération la deuxième propriété à en général une valeur plus importante que le premier bien cédé.

Une augmentation de la déduction fiscale

Aux États-Unis, la valeur d’une propriété est amortie fiscalement sur 27 ans et demi, soit une déduction fiscale de 3 % de la valeur du bien chaque année. En investissant dans un bien à valeur plus élevée que le premier, l’investisseur augmentera d’autant sa déduction fiscale annuelle.

La retenue FIRPTA éliminée


L’échange 1031 est disponible pour tout investisseur américain ou étranger. Pour l’investisseur non-résident, le transfert 1031 offre l’avantage d’une exonération de la retenue à la source de 15 % sur le prix de vente.




Contrairement à l’achat, la vente d’un bien aux États-Unis nécessite systématiquement une déclaration de revenus américains afin de renseigner le gain en capital ou l’échange 1031. La déclaration est de la responsabilité du vendeur. Si un gain en capital est réalisé suite à la vente d’un bien immobilier détenu en propriété conjointe par 2 non-résidents, chacun d’entre eux devra faire une déclaration séparée.


Les règles fiscales concernant l’achat ou la vente d’une propriété aux États-Unis peuvent être complexes selon les situations. Karine Bauer, EA est une fiscaliste expérimentée et vous prêtera main-forte lors de vos transactions. Comme toujours, les données présentées dans ce dossier n’ont pas pour objet de se substituer aux conseils fiscaux d’un professionnel. Pour des conseils spécifiques à votre situation, contactez dès maintenant  Karine Bauer, EA à Kbauer Financials LLC.


Date de publication : 24 Octobre 2016