Le mécanisme de la retenue FIRPTA





 




Les incitations fiscales concernant la détention d’un bien immobilier par un étranger non-résident sont nombreuses: un amortissement fiscal généreux (3.6% de la valeur du bien chaque année) et de nombreuses  déductions de frais. Ces avantages fiscaux génèrent des déficits importants (
rental loss) et annulent souvent tout impôt dû les premières années de détention du bien. Cependant, au moment de la vente, un non-résident peut être surpris par les obligations déclaratives complexes et une retenue à la source sur le prix de vente (FIRPTA).
 

Qu’est ce que la retenue FIRPTA?

En Décembre 1980, Le Président Jimmy Carter signa le
Omnibus Reconciliation Act qui créa le Foreign Investment in Real Estate Tax Act (FIRPTA). Suite à cette loi, tout individu ou entité étranger est sujet à l’impôt sur le revenu américain lors de la vente d’un bien immobilier américain.

La retenue FIRPTA a pour objectif de minimiser l’évasion fiscale et  est en quelque sorte un prépaiement d’impôt au cas où l’investisseur déciderait de ne pas déposer de déclaration fiscale américaine pour la vente effectuée aux Etats Unis.


Qui est soumis à la retenue FIRPTA?


Toute personne ou société étrangère qui vend un bien immobilier sur le territoire américain est soumise à la retenue FIRPTA. Une personne étrangère est:

  1. Un individu qui ne détient pas la citoyenneté américaine
  2. Un individu qui ne détient pas la résidence permanente (green card)
  3. Un individu dont la présence sur le territoire américain ne remplit pas le nombre de jours du Substantial Presence test  (SPT).
  4. Une société  avec un associe étranger (voir ci-dessous)
  5. Toute vente de bien immobilier commercial


Pour prouver qu’il n’est pas étranger, l’investisseur peut être amené à soumettre un certificat (
Nonforeign affidavit) lors de l’acte notarié de la vente.



FIRPTA et les sociétés


Pour une LLC à 1 associé (Single Member LLC) – IRC §1445.a


Une LLC à un seul associé étranger
est fiscalement une entité transparente (disregarded entity): son activite est imposable au niveau de son associé. Dans cette situation, la LLC est soumise à la retenue FIRPTA de 15% du prix de vente de bien immobilier.


Pour une LLC à plusieurs associé (
Partnership) – IRC §1445. e.1


Une LLC à plusieurs associés étrangers est par défaut une entité imposable sous le régime de Partnership : le profit de la LLC est soumis à la retenue à la source §1446 (
Section 1446 – Effectively Connected Income) de 21% (si les associés sont une corporation étrangère) et 37% (si les associés sont des individus étrangèrs). Une LLC qui s’est acquittée de la retenue §1446 n’est pas soumise à la retenue FIRPTA.


Pour une Corporation (
Corporation) –IRC §1445. e.3


Une société incorporée américaine est soumise à la retenue FIRPTA si au moins 50% de ses actifs sont des propriétés immobilières (
USRPI – US Real Property Interest). La retenue FIRPTA dans ce cas est de 15% du prix de vente du bien immobilier.


Une société incorporée étrangère est soumise à la retenue FIRPTA de 21% du prix de vente du bien immobilier.


Quel est le taux de la retenue FIRPTA?

L
e taux de la retenue FIRPTA est de 15% pour les ventes effectuées par des individus et de 21% pour les sociétés.

En savoir plus:
https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/firpta-withholding

 

Qui prélève la retenue FIRPTA?

Dans le cas d’une vente d’un bien immobilier par un non-résident, l’acheteur est considéré comme l’agent collecteur (
withholding agent) et a la responsabilité de déterminer si le vendeur est un étranger. Si cette détermination est faite incorrectement, l’acheteur peut être redevable de l’impôt.



Le mécanisme pour récupérer la retenue FIRPTA

L’acheteur collecte et déclare la retenue FIRPTA (
Forms 8288,  8288-A)  et la reverse à l’administration fiscale américaine. Le vendeur non-résident dépose l’année suivant la vente une déclaration fiscale américaine (Form 1040NR)  qui calcule l’impôt effectivement  dû sur la plus value réalisée (capital gain). Cette déclaration lui permet de récupérer l’excédent d’impôt retenu à la source. 

Pour en savoir plus sur l’imposition de la plus-value -
https://www.kbfinancials.biz/l-imp-t-sur-les-plus-values--capital-gain-tax--.html

 

Les exceptions à la retenue FIRPTA

Ils existent de nombreuses exceptions qui exonerent l’investisseur étranger de la retenue FIRPTA lors de la vente du bien immobilier. Les 2 exceptions les plus courantes sont:

Utilisation future du bien immobilier par l’acheteur

Si l’investisseur étranger vend le bien immobilier à une personne qui l’utilisera comme résidence principale et que le prix de vente est inferieur à $300K, la transaction n’est pas soumise à la retenue FIRPTA. L’acheteur doit certifier que pendant les 2 années qui suivent la date d’achat, il prévoit de résider plus de 50% de son temps dans la propriété. Si le prix de vente est supérieur à $300K mais moins de $1 million, la retenue FIRPTA est réduite à 10%.

Pour en savoir plus sur les exceptions FIRPTA:
https://www.irs.gov/individuals/international-taxpayers/exceptions-from-firpta-withholding

 Le bien immobilier est vendu par un échange 1031

L’imposition de la plus value lors d’un échange 1031 étant différée, la transaction est également exonérée de la retenue FIRPTA.

Pour en savoir plus sur les echanges 1031:
https://www.kbfinancials.biz/comment--viter-l-imposition-imm-diate-de-la-plus-value---le-transfert-1031.html

 

Quand commencer le processus de récupération de la retenue FIRTPA?

Si vous ne possédez pas de numéro d’immatriculation fiscal américain (
ITIN) ou si votre bien a été mis en location dans les années précédentes la vente et que les déclarations américaines correspondantes n’ont pas été effectuées, il est important de régulariser ces éléments l’année de la vente pour éviter tout retard dans le remboursement de la retenue FIRPTA.

Contactez des maintenant
Karine Bauer, EA à Kbauer Financials LLC pour votre remboursement FIRPTA. Comme toujours, les données présentées dans ce dossier n’ont pas pour objet de se substituer aux conseils fiscaux d’un professionnel. Pour des conseils spécifiques à votre situation, contactez dès maintenant  Karine Bauer, EA à Kbauer Financials LLC, 20 ans d’expertise en fiscalité internationale !



 Date de mise a jour: le 23 Novembre 2019