Quel mode de détention pour votre bien immobilier ?










Vous souhaitez investir dans l’immobilier, une de vos premières décisions sera de déterminer si l’investissement sera à titre personnel ou au nom d’une entité juridique. Ci-dessous les différents modes de détention aux Etats-Unis et le tableau comparatif.



La détention en nom propre / en direct



Aux Etats-Unis, le bien immobilier peut être détenu en direct par une personne
ou conjointement par plusieurs.  L a détention conjointe peut être entre époux  ou entre personnes tiers. Sous le regime « tenants by entirity », chaque propriétaire détient l’ensemble du bien. Sous le regime « joint ownership with rights of survivorship », chaque propriétaire détient une part égale du bien.


Le mode de détention en direct est le plus approprié  si un financement est nécessaire pour l’acquisition de la propriété. En effet, les banques américaines préfèrent prêter en direct pour un investissement immobilier qu’à travers une entité juridique.


Lors de la vente du bien immobilier, les premiers $38K de la plus value sont exonérés d’impôt. Pour en savoir plus le calcul de la plus value aux Etats-Unis :
https://www.kbfinancials.biz/l-imp-t-sur-les-plus-values--capital-gain-tax--.html


L’année de la vente, si le vendeur est étranger, le prix de vente sera soumis à la retenue à la source de 15% sur le prix de vente (
FIRPTA). Cette retenue est récupérée par le vendeur l’année qui suit la vente. Pour en savoir plus sur le mécanisme FIRPTA : https://www.kbfinancials.biz/firpta---la-retenue-d-impot-lors-de-la-vente-par-un-etranger.html


En cas de succession d’une détention en individuel, le bien passera devant les tribunaux américains (
probate). Le tribunal coordonne le règlement des dettes et tranche les disputes éventuelles d’héritiers. C’est un procédé long (de 18 mois a 2 ans) et couteux. En cas d’une succession d’une détention conjointe, lors du décès d’un des propriétaires, le bien est transféré automatiquement au copropriétaire sans passer par la procédure de succession américaine. Pour en savoir plus sur la succession américaine : https://www.kbfinancials.biz/les-droits-de-succession-france--usa.html




La détention dans une entité « LLC » à un ou plusieurs associés



L’entité juridique LLC à un seul associé (
Limited Liabilty Company) ou à plusieurs associés (Partnership) est une structure transparente fiscalement : l’imposition de son activité est calculée au niveau de ses associé s.  Les revenus et charges de l’activité locative sont soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques.  


Dans le cas d’une LLC à un seul associé, le régime fiscal est identique à la détention en direct (voir paragraphe ci-dessus). Dans le cas d’une LLC à plusieurs associés, l’année de la vente, si un des associés de la LLC est étranger, le profit locatif et la plus value seront soumis à la retenue à la source de la Partnership (
Section 1446). Cette retenue est  reversée  aux associés lors du dépôt de leur déclaration de non-résident la même année.


La LLC offre une protection des biens personnels de l’associé : en cas de litige, le tiers ne peut s’attaquer qu’aux biens détenus dans la LLC.


Au moment de la succession le bien ne rentrera  pas dans la procédure américaine de succession (probate) si le contrat de fonctionnement de la LLC (
operating agreement) inclus la clause de succession aux héritiers.


La LLC occasionne chaque année des frais de renouvellement de statut (
article of organization annual report), qui sont déductibles fiscalement.  Pour en savoir plus sur le renouvellement des statuts : https://www.kbfinancials.biz/file-your-florida-annual-report-before-may-1st.html



La détention dans une entité « Corporation »



L’entité juridique «
Corporation » est une personne morale distincte de ses associés. Les revenus et charges de l’activité locative sont soumis à l’impôt sur les sociétés.


En cas de vente du bien, la plus value ne bénéficiera pas de la franchise des $38K et ne bénéficiera pas des taux préférentiels de 15% et 20% de plus value à long terme.  


D’autre part, tout retrait de liquidité de la société par les associés sera soumis à une double imposition (régime des dividendes).


Comme pour la détention par une LLC, une détention par une Corporation occasionne chaque année des frais de renouvellement de statut (
article of incorporation annual report), qui sont déductibles fiscalement.  




Le tableau comparatif





Détention en direct
Détention par une LLC a un associé
Détention par une LLC a plusieurs associés
Détention par une Corporation
Obligation déclaratives
1040 / 1040NR
1040 / 1040NR
1065 + 1040 / 1040NR
1120
Imposition des revenus
Impôt sur les personnes
Impôt sur les personnes

Impôt sur les personnes


Impôt Société
Imposition de la plus value
Taux long terme (0%-15%-20%)

 
Taux long terme (0%-15%-20%)

 
Taux long terme (0%-15%-20%)

 
Impôt Société
Imposition des retraits d’associés
n/a
Non
Oui si retrait > apport initial

Oui – double imposition dividendes

FIRPTA
Oui
Oui
Non - Section 1446
Non
Succession devant les tribunaux (probate)

Oui (en individuel)


Non  en conjoint si « entirity » ou « right survivorship »

Non – si prévu dans le contrat de gestion
Non – si prévu dans le contrat de gestion
Non – si prévu dans le contrat de gestion



Comme toujours, les données présentées dans ce dossier n’ont pas pour objet de se substituer aux conseils fiscaux d’un professionnel. Pour des conseils spécifiques à votre situation, contactez dès maintenant  Karine Bauer, EA à Kbauer Financials LLC, 20 ans d’expertise en fiscalité internationale !



Date de publication : 24 Mai 2019